Главная
Контакты
Карта сайта
Новая классификация офисных зданий
По новым полочкам
Новая классификация офисных зданий, принятая в конце прошлого года компаниями - участницами Московского исследовательского форума (МИФ), уже дала первые результаты. В результате пересмотра классности объектов более половины московских офисов отныне, по идее, должны позиционироваться иначе – на одну - две ступени ниже.
В разработке нового документа приняли участие специалисты исследовательских отделов компаний так называемой «большой четверки» (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle). По словам Юлии Богомол, аналитика офисной недвижимости Colliers International, в работе над классификацией также участвовали представители различных технических служб, профессиональных УК и девелоперских компаний. Необходимость в ней назрела давно. «Прошлая классификация устарела, как минимум два года назад», - считает Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium. Это связано с бурным развитием офисного рынка, новыми тенденциями на нём, вводом большого количества качественных зданий, внедрением современных технологий и материалов, повышением требовательности арендаторов и т. д.
Гайки закручены…
В сравнении новый документ значительно выигрывает у действовавшей до его появления классификации, принятой в 2003 году также в рамках МИФ. Во-первых, новые стандарты значительно строже. В прежнем варианте формулировки были очень общими и неконкретными, что, по словам Юлии Богомол, было связано с недостаточной зрелостью рынка.
Новая классификация выглядит более продуманной и осмысленной. Появились чёткие параметры, соблюдение которых необходимо для соответствия высококлассному зданию. Например, если раньше офисное здание класса А должно было отвечать минимум 16 из 22 установленных критериев, то теперь ему предъявляются требования по 26 пунктам, из которых 20 обязательных и 6 факультативных.Критерии разделены на 6 разделов: инженерные системы, конструктивные особенности, местоположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Отныне для попадания в класс А объект должен соответствовать почти всем критериям, за исключением выборочно одного основного и четырех факультативных. Сами по себе почти все параметры стали намного более жёсткими и детализированными. «К упрощенной формулировке старой классификации, по которой для офиса класса А было необходимо наличие центральных систем отопления, кондиционирования и вентиляции, добавилось обязательное требование – возможность регулирования микроклимата в каждом отдельном помещении, - отмечает Юлия Богомол. – Также теперь строго регламентируется, что температура круглогодично должна поддерживаться на уровне 22-23 градуса +/- 1 градус, а воздухообмен должен осуществляться из расчёта 60 куб. м в час на 10 кв. м арендуемой площади».
Важный критерий, которого не было в старой классификации – требования по отношению к собственности. Класс А может быть присвоен зданию только в том случае, если оно принадлежит одному владельцу, то есть не распродано отдельными этажами и блоками различным хозяевам. «Мы исходили из соображений, что разные собственники не всегда могут найти между собой общий язык, - говорит Юлия Богомол. - А здание, претендующее на высокий класс, должно представлять собой единый механизм с единой системой управления. Об этом нельзя говорить, если, скажем, владельцы разных частей здания захотят покрасить свои фасады в разные цвета».
Правда, как признается аналитик Colliers Intrnational, вопрос о собственности вызывал в ходе обсуждения нового документа самые жаркие дискуссии. Не удивительно, что участники рынка относятся к нему неоднозначно. Анатолий Федоренко, начальник информационно-аналитического управления ГК «Вашъ финансовый попечитель», считает введение этого параметра важным и своевременным. «Один владелец – это гарантия в прямом смысле слова безопасности здания и, соответственно, арендаторов, - говорит он. – К тому же теперь существует определённая гарантия «неделимости» бизнеса владельца объекта».
Между тем, Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир», считает раздел о собственности здания крайне спорным. По его словам, если буквально следовать этому параметру, то формально в разряд самых высококлассных объектов могут не попасть здания в бизнес-парках, многофункциональные комплексы. «Объём капиталовложений в такие проекты слишком велик, и инвесторов, которые могут его осилить в одиночку, на рынке крайне мало, - говорит Виталий Ефимкин. – В таком случае даже у ряда объектов, входящих в «Москва-Сити», могут возникнуть проблемы с попаданием в класс А. Между тем, вряд ли кто-то будет спорить, что они по всем статьям являются наиболее современными из существующих на сегодня зданий. Непонятным параметром является и такое требование, как «прозрачная структура собственности».
Детализировано в новой классификации и понятие управления зданием. Отныне в ней сказано, что оно не просто должно быть профессиональным. В нём должна хозяйничать одна УК, имеющая в своем активе опыт работы не менее чем на 5 офисных объектах площадью не менее 5 тыс. кв. м каждое. Отношение к этому требованию у специалистов также разное. По мнению Анатолия Федоренко, оно должно повлиять на рост конкуренции среди УК, что благоприятно скажется на всём офисном рынке.
А Виталий Ефимкин считает, что на рынке достаточно много УК, которые имеют в своем активе управление меньшим количеством объектов, но при этом достаточно давно работают на рынке и сомневаться в их профессионализме не приходится. «На мой взгляд, это лоббистский пункт, - говорит он. – Опытом управления 5 зданиями и более, кроме фирм, которые входят в структуру компаний, авторов этого классификатора, наверное, мало кто может похвастаться. И я не думаю, что этот пункт должен безусловно приниматься».Предметом дискуссий при принятии нового документа стал также пункт о парковках. «Сначала мы собирались сделать обязательным параметром парковочный коэффициент, - говорит Юлия Богомол, - по крайней мере, для класса А. Но в итоге, учли реалии рынка, различные технические, геофизические и градостроительные ограничения, и решили ввести лишь обязательное требование наличия подземной парковки или крытой наземной многоуровневой стоянки. А параметр по количеству машиномест стал факультативным».
Ещё одним достаточно серьёзным камнем преткновения при обсуждении был вопрос о телекоммуникационном обеспечении здания. Существующая практика такова, что собственник здания зачастую заключает эксклюзивный договор с одним провайдером. Как говорит Юлия Богомол, если владелец хочет, чтобы его объект попадал в класс А, то он должен, как минимум, предоставить арендатору выбор хотя бы из двух телекоммуникационных компаний, как максимум – позволить ему приходить на новое место со своим телекомоператором, так как для многих компаний смена телефонных номеров критична.
Определённо к заслугам нового документа можно отнести отражение современных тенденций, характерных для офисного рынка. В частности, такой, как его децентрализация. Традиционно для класса А было принято обязательное местоположение в центре города. «Теперь мы расширили географию для высококлассных офисов, - говорит Юлия Богомол. – По новой классификации здание класса А должно находится в хорошем месте, иметь удобный подъезд и транспортное сообщение». В результате теперь для соответствия классу А зданию не так важно располагаться в пределах Садового Кольца. При определённых обстоятельствах оно может находиться в районе ТТК и даже МКАД. Главное, что бы рядом было хорошее окружение, в частности, отсутствовали портящие его имидж объекты, например, работающие заводы, свалки или кладбища. Расширение зонирования для класса А учитывает еще несколько новых тенденций: реорганизацию промзон, формирование вокруг качественных бизнес-комплексов, находящихся далеко от центра города, новых субрынков, (особенно в районах, где расположены офисы естественных монополистов: Газпрома, РАО ЕЭС, нефтяных компаний), развитие инфраструктуры, строительство жилья и т. д. «В новой классификации также более чётко регламентируется зависимость классности здания от транспортной доступности, - отмечает Анатолий Федоренко. – Это актуально, так как фактор автомобильных пробок сильно снижает привлекательность объекта».… механизм запущен
Ужесточение требований, по мнению экспертов, положительно отразится на развитии рынка. Как говорит Вадим Топунов, cтарший консультант ROSS Group, новая классификация – это важный шаг к стандартизации российского рынка офисной недвижимости. Одной из предпосылок ее создания является распространенная практика завышения классности объектов владельцами, что вводит в заблуждение арендаторов.
«Новая классификация сводит к минимуму возможность спекуляции на позиционировании офисных зданий, - считает Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russain Research Group (RRG). – Это особенно актуально, если учесть, что класс объектам, как правило, присваивают компании, которые их реализуют».Насколько сильно отразится введение новой классификации на реальной рыночной ситуации? В частности, на арендных ставках? Вряд ли сразу серьёзно, по крайней мере, до тех пор, пока офисный рынок является рынком арендодателя. Очень маловероятно, что арендаторы, которые в условиях острого дефицита качественных офисных площадей в своё время с трудом находили подходящие варианты, теперь кинуться искать новые помещения только потому, что кто-то сказал, что его офис стал классом ниже. Ведь затраты на поиск и переезд достаточно велики. «Хотя возможно, найдутся компании, для которых имидж играет определяющую роль,– говорит Юлия Богомол. – Или если арендатор давно думал о смене места, а новая классификация стала, что называется, последней каплей».
Тем не менее, понижение классности может стать основанием для поднятия арендатором вопроса о снижении ставки. Как говорит Виталий Ефимкин, новая классификация защищает в основном интересы арендатора. Она позволит потребителю более обоснованно отстаивать свои интересы в диалоге с УК или собственником. Арендодателю придется обосновывать классность здания, арендную ставку и повышать качество услуг. Хотя это, по мнению Юлии Богомол, вряд ли приведёт к значительным уступкам со стороны владельцев БЦ.
Между тем, некоторые эксперты уже делают конкретные прогнозы. «Новая классификация может сказаться на дифференциации арендных ставок, - полагает Анатолий Федоренко. – В первую очередь, в классе В – многие объекты «уйдут» в подкласс В-, квадратный метр в котором дешевле, чем в подклассе В+ на $50-100. В то же время ужесточившиеся требования к классу А и, соответственно, уменьшение числа объектов, относящихся к нему, может вызвать некоторое повышение ставок – до 5-7%».Суеты в стане девелоперов и владельцев БЦ пока не наблюдается, так как их всё устраивает. «Лично, я пока не вижу никакой реакции с их стороны на новую классификацию», - говорит Рубен Алчуджян. Однако, безусловно, в сознании участников рынка начнут происходить изменения, личные разговоры, доклады на различных форумах начнут строиться на новых подходах. Через полгода - год девелоперы определённо начнут учитывать новые требования при разработке проектов. Однако думать о реконструкции или редевелопменте своих объектов владельцы начнут не раньше, чем упадут арендные ставки или от них в массовом порядке начнут уходить арендаторы. А это произойдёт только с насыщением рынка, когда появится много новых объектов, заполняемость некоторых зданий опустится ниже 70%, как это сейчас происходит на развитых западноевропейских рынках. Но к тому времени уже наверняка будет принята новая классификация.
Ничто не совершенно
Несмотря на то, что в целом участники рынка оценивают появление нового документа, как позитивное событие, некоторые эксперты склонны рассматривать его как «декларативно-декоративный». Многие также указывают на тот факт, что в работе над классификацией авторы опирались исключительно на собственный портфель объектов.
Исходя из того, что компании, входящие в МИФ, занимаются только классами А и В, то в новом документе ничего не говорится о классе С, который присутствовал в старом варианте. Подразумевается, что все, что не соответствует критериям В-, попадает в класс С и ниже.Некоторые эксперты считают это недостатком. «В Москве еженедельно предлагается к продаже всего лишь около 300 офисных помещений, из которых более 75% составляют офисы класса C и ниже, - говорит Антон Коротаев. - Поэтому, на мой взгляд, в классификации недостаточно описания только площадей класса A и B».
Кроме того, как отмечает специалист, в отличии от предыдущего варианта классификации, в представленной версии класс В разделен на два подкласса (В+ и В-). Данное разделение уже давно неофициально используется на рынке офисной недвижимости. Наверное, было бы логично ввести подклассы и в классе А, которые также неофициально существуют на рынке. «На мой взгляд, данная классификация разработана и может быть применима в полном объёме только для современных, недавно построенных и/или строящихся офисных объектов», - считает Вадим Топунов.
Между тем, офисный рынок подразделяется как минимум на 5 категорий: бизнес-парки, высотные здания, особняки или здания низкой застройки, многофункциональные комплексы и бизнес-центры. «Это обстоятельство также не нашло своего отражения в новом документе», - считает Рубен Алчуджян. Например, большинство особняков, которые ранее многие эксперты априори относили к классу А за историческую ценность и центральное местоположение, теперь в него не попадут по многим параметрам. Дело в том, что авторы новой классификации практически не имеют в своём портфеле таких объектов, а компании, которые специализируются на офисах в зоне исторической застройки – Penny Lane, Blakwood, Paul’s Yard, Knight Frank – не принимали участия в процессе.
«Документ в целом хороший, - делится впечатлениями Рубен Алчуджян. – Хотя пока ещё недостаточно зрелый. Я не хотел бы быть очень критичным, так как прекрасно понимаю разработчиков. Очень трудно создать классификацию, которая учитывала бы все нюансы состояния рынка, была способна охватить все здания в полном масштабе. Идеала здесь достичь практически невозможно. Офисный рынок слишком разнообразен и сложен. Но пожелания у меня есть. Например, если в случае с особняками можно сказать – ладно, не велика потеря, то уж как-то отразить многообразие существующих сегодня офисных форматов было бы неплохо. Ещё такой момент - в классификации по-прежнему используется много слов «удобный», «хороший», «качественный». Это слишком обобщённые характеристики. Хотелось бы больше конкретики, ссылок на стандарты, нормативные документы или практику рынка». Как говорит Виталий Ефимкин, развитые рынки не приемлют подобных классификаций. Разделение на классы существует лишь на молодых рынках Восточной Европы. В процессе их формирования классификатор призван защитить потребителей и исключить различные манипуляции с классностью здания и со ставками. Когда же рынок упорядочен, то необходимость в классификаторах отпадает. Хотя мы придём к этому не скоро. Даже если московский рынок, по всем прогнозам, скоро ожидает насыщение, то для регионов – это дело далёкого будущего. Поэтому сегмент офисной недвижимости в нашей стране ожидает ещё не одна переклассификация.
Новая классификация офисных зданий (в формате pdf)
/ Источник: Арендатор.ру
Сообщите менеджеру, что получили информацию на сайте и воспользуйтесь специальным предложением.
Звоните: (495) 963-65-22, (495) 963-64-46
Используйте для связи форму ниже - менеджер ответит на все вопросы в удобное для Вас время.
